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第12回

不動産を売却した際の、売主の瑕疵担保責任とは何ですか?

不動産を売却した際の売主側の責任の一つとして瑕疵担保責任というものがあります。瑕疵(「かし」と読みます)とは「欠陥」と置き換えれば分かりやすいかと思います。通常、引き渡しから3ケ月の間に瑕疵が見つかった場合には、売主負担にて修復をするという責任です。

と言っても、中古の建物については老朽化や性能低下は避けられないので、売主に全ての責任や保証を課すのはあまりにも負担がかかり過ぎるため、通常は範囲を限定して取引をします。具体的には、雨漏り、シロアリの害、給排水設備、主要構造部の腐食の4点を対象範囲とすることが多いです。ちなみに、築年数の古い建物の場合で「責任を一切負わない」旨を最初から取り決めておくことも可能です。

一方、土地の瑕疵とはどういうケースか?ということですが、例えば土の中にブロック等のガラや過去に使用していた井戸・浄化槽等の障害物が埋まっていたようなケースであったり、工場の跡地で土壌汚染が発見されたようなケースがこれに当たります。また、その敷地内での過去の自殺や殺人事件が発覚したことにより心理的な面において住み心地の良さを欠くという理由で、心理的瑕疵とされることもあります。

これらは無過失責任といって、売主側で「落ち度が無い」とか「知らなかった」と主張しても免れることはできない責任となっています。