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よくあるご質問

Q自己資金が少ないのですが購入できますか?

A銀行によっては、住宅分+諸費用までも借りることができますので、自己資金0円でも購入は可能です。ただし、諸費用ローンは住宅ローンと比べ金利が高いことや、諸費用を借りることにより住宅の方の金利優遇幅が少なくなるケースがありますので、諸費用分を自己資金でご準備できれば、その後の返済も楽でしょう。

Q諸費用はいくら位かかりますか?

A不動産を購入する際に、物件価格以外にさまざまな諸費用がかかります。一般的には物件価格の8%前後かかることが多いのですが、計画段階では10%をご予算に立てておくと安心です。この諸費用の内訳は以下の通りですが、引越費用・家具代・カーテン代等は含まれていませんので別途の準備が必要です。

■ 諸費用内訳:登記費用・印紙代・ローン保証料・仲介手数料・火災保険料・税金や管理費等の精算金

また、不動産業者によっては仲介手数料以外のいろいろな名目で多額の諸費用を請求されるケースもありますので、各費用については必ず一つ一つ内容を確認するようにしましょう。

Q自己資金として出す現金は、どのタイミングでいくら位必要ですか?

A契約時にご準備いただく現金は以下の通りです。

・手付金:通常100万円または50万円
・印紙代:物件価格1,000万円~5,000万円の場合、10,000円
・仲介手数料の半額:(物件価格の3%+6万円+消費税)の半額

それ以外の現金は全て最終の決済・引渡し時にご準備いただくことになります。

Q最近転職しましたが、住宅ローンは借りられますか?

A銀行によって審査基準は異なりますが、一般的には勤務1年以上が借りられる目安となります。ただし、それより短くても借りられるケースもありますのでご相談ください。

Q外国人ですが、住宅ローンは借りられますか?

A住宅ローンはあくまでも日本に定住することを前提のローンですから、基本的には「永住権」が必要となります。融資条件については日本人とまったく同じです。しかし永住権がない場合でも、奥様が日本人であったり、一定の自己資金があれば審査を通す銀行もあります。

Q車ローンがありますが、住宅ローンは借りられますか?

A車などのローンがある場合、そのローンの毎月の返済額を考慮に入れて、住宅ローンの月々の支払いが可能かどうかの審査が行なわれます。場合によっては、車などのローンの完済が融資条件となることもあります。

Q以前クレジットカードの滞納をしました。住宅ローンは借りられますか?

A一般的には滞納を解消後5年経過すれば問題ないと言われています。念のため事前に信用情報機関に確認をすれば安心です。確認先につきましてはお問い合わせください。重要な個人情報のため、必ずご本人からの確認が必要です。ちなみに債務整理も5年・自己破産のケースは10年が目安と言われています。

Q夫婦共有名義で購入したいのですが?

Aご夫婦でそれぞれの手持ち資金を出すケースやそれぞれの住宅ローンを組むケースでは共有名義にする必要があります。でないと、それぞれの資金を出したにも関わらず名義を一方にしたりすると、贈与税の対象となりますので注意が必要です。なお、共有名義の場合の持分はそれぞれ出資した割合に応じます。

Q契約をした後で住宅ローンが借りられない場合にはどうなりますか?

A一定の期間内に住宅ローンの融資の承認が得られない場合には契約を解除することができます。 この場合は、売主に支払った手付金も全額返金されます。しかし、そうなると売主・買主双方の手間や時間が無駄になってしまいますので、売主側から契約前に銀行の事前審査を受けるように言われるケースが多いです。

Q金利優遇とは何ですか?

A簡単に言うと「当銀行で住宅ローンを借りてくれたら、店頭金利から○%値引きしますよ」という顧客獲得のためのサービスです。適用期間は一般的には全期間(すべて返済が終了まで)ですが、銀行によっては「当初の○年間」と期間限定のこともあるのでご注意ください。また、お客様によっては優遇幅が違ってくるケースもありますし、その時期その時期の銀行側の方針によっても変わってきますので、ご自分がどのくらい優遇されるか?をお知りになりたい場合はご相談ください。

Q固定金利と変動金利はどちらが得ですか?

A結論から言えば、「今後の景気や金利の動きによるので誰も分からない」となってしまいます。しかしノウハウ本などによると、一般的なセオリーとして「金利上昇の局面なら固定金利が有利、しばらく金利上昇がなさそうな局面なら変動金利が有利」と言われていますが、では今がどちらの局面かの判断も難しいところです。参考までに過去の金利の実績を見ますと、バブル時に7、8%くらいだった金利がその後どんどん下がり、平成8年頃から低金利時代に入りました。その後現在まではほとんど大きな変化はありません。
また、最近のお客様が実際どちらを選んでいるのか?と言うと、今は圧倒的に低金利の変動金利型を選ぶ方が多いようです。住宅ローンは、変動型と固定型を自由に行き来できるので、とりあえず現在金利の低い変動型でスタートし、様子を見てその局面で選択して行こう、という方が多いように思われます。大きなリスクを避けるために、初めから固定型と変動型で半分づつローンを組む「ミックスタイプ」を商品化している銀行もあります。

Q住宅ローンを借りる時に保証人は必要ですか?

A賃貸住宅を借りる時には保証人を立てることが多いですが、購入をするための住宅ローンを組むときには保証人を立てる必要はなく保証人の代わりを保証会社がなってくれます。しかし、そのために保証会社に対し保証料という名目の費用を支払う必要があります。

Q自営は住宅ローンの審査が通りにくいと聞きますが本当ですか?

A確かに自営の方の場合には事業自体の売上げや利益等を細かく審査されますので、サラリーマンの方と比べ厳しい見方をされます。ゆえに当社では、自営の方には銀行の事前審査をおすすめしています。事前に承認を受けていれば、安心してその後の家探しができると思います。ちなみにこの時に確定申告書3年分が必要となります。

Q契約社員・派遣社員・パート社員でも住宅ローンは借りられますか?

A銀行の住宅ローンでは難しいですが、フラット35であれば借りられます。ただし、勤務年数や年収・仕事内容等を含めた審査となりますので一度ご相談ください。

Q自分の年収に対して、だいたいどのくらいの住宅ローンを借りられますか?

A本当に大まかな目安ですが、年収400万未満の方は年収の約6倍、400万以上の方は約7倍位が目安です。

Q夫婦の収入合算とはなんですか?

Aまだご主人の年収が低く、単独では住宅ローンが通りにくいケース。別に奥様の収入があれば、ご主人+奥様の収入の合計を世帯収入として銀行が審査を行ってくれます。ただし、奥様が正社員勤務ではない場合は、年収の半分が加算される銀行が多いです。

Q中古住宅購入の時に、リフォームは売主と買主どちらの負担ですか?

A中古住宅の売買は現況での引渡しのケースがほとんどです。つまり、リフォームは買主様のご負担となります。

Q中古住宅の場合、照明器具やエアコンはそのまま付いた状態で引き渡されるのでしょうか?

Aその住宅の新築時に付いていたものを除き、売主が取り外すのが原則です。ただし、売主の好意で置いていかれる場合もあります。このような付帯設備については、売主、買主のそれぞれのご希望を考慮して「設備表」という書面で、その内容を契約前に確認することになっています。

Q売主が入居中の住宅も内見できますか?

Aもちろん売主立会いのもとで内見できます。見学の際には遠慮せず、しっかりと物件の確認をしましょう。居住中の場合は家具などが置かれていますので、生活のイメージがしやすい点やお住まいになられての良さや周辺環境のことなどを売主から直接聞くことができる点もメリットです。また、どんな売主から購入するのかが確認できますので、それも安心材料でしょう。

Q価格交渉はできますか?

A売主の事情にもよりますが、一般的には交渉することはできます。交渉の方法ですが、購入申込書に買主のサインと捺印をし、購入する意思を売主側に示しながら交渉します。もちろん交渉自体は売主と買主が直接行うのではなく、不動産会社が間に入り行います。

Qいくら位の価格交渉が可能ですか?

A最終的に交渉額を受けるか受けないかは、売主の意向になるのでケースバイケースと言わざるをえませんが、一般的に交渉が出来そうな額は、いわゆる「端数切り」か「ジャスト100万円」程度でしょう。つまり、2,580万円→2,500万円または2,580万円→2,480万円ということです。
もし、それ以上の価格交渉をお考えの場合は、せっかく気に入った物件の交渉が空中分解してしまう可能性が高いので、いきなりその金額での申込書を出す前に、まずは不動産業者に売主の状況等を確認してもらってからの方がよろしいでしょう。

Q建物の内見をしたい場合、いつ頃依頼したらよろしいですか?

A居住中の住宅の場合には、売主の方も見学を迎い入れる準備がありますので、希望日の2~3日前までには依頼したいものです。
ただし、新築の物件や空家・空室でカギがすぐに手配できる場合は、当日でも構いません。

Q購入しようと思った物件に先に申込みが入ってしまいました。諦めざるをえませんか?

A不動産は同じものは二つありません。そこで申込みは基本的に先着順となります。ただし、最初の申込み者が何らかの事情で契約できない場合(1番多いのは住宅ローンが通らないケース)、2番目の申込み者との商談となりますので、どうしても気に入っている場合には、2番手として購入申込みを入れておき、1番手の結果を待つことも一つの方法です。

Q仕事の休みが取りにくいのですが、購入手続きにどのくらい時間を取られますか?

A次の3つの場面で時間を取っていただく必要があります。

① 売買契約:約1.5時間~2時間
(売主側と調整ができれば曜日・時間帯は自由です)
② 住宅ローン契約 :銀行営業時間内の約1時間
(土曜日にできる銀行もあります)
③ 決済/引渡し:銀行営業時間内の約1時間
(代理人でもできます)

Q物件が見つかってから引越しまで、どのくらいの期間がかかりますか?

A物件が空家(空室)、あるいは新築で完成済みの場合だったり、売主がすぐに引渡せる状態の場合は、約1~1.5ヶ月。売主が住み替え先で新居を建築している場合には、約3~4ヶ月かかることもあります。また、売主の特別な事情で半年以上待つケースもあったりしますので、契約前にこの点ははっきり確認しておく必要があります。

Q中古物件を購入する際に、建物の状態を事前にプロに見てもらうことはできますか?

A日本ではまだ馴染みが薄いですが、ホームインスペクションと言って購入前の住宅診断を専門に行う業者がおりますのでご紹介いたします。調査には約2~3時間かかり、数日後に報告書が出てきます。料金は通常の広さの一戸建てで7万円前後が相場です。ただし、建物の内部を調査するわけですから、空家(空室)なら所有者の許可をもらいやすいですが、居住中の場合は許可を受けるのは難しいケースが多いです。

Q購入申込書とはどんな意味合いのものですか?

A気に入った物件があった時に、購入の意思があることを売主に知らせる書面です。申込み書に記入する内容は、

・物件の表示
・購入希望価格
・手付金の額
・契約希望日
・その他の購入条件

となります。そしてこの中で一番重要なのが「購入希望価格」です。売主と価格交渉したい場合には、ここに希望価格を記入し、この書面を提示しながら交渉を進めていきます。

Q購入申込書を出した後に気が変わりました。キャンセルする場合のペナルティはありますか?

A結論から言えばペナルティは一切ありません。ただし、申込書が売主に出されて契約条件がまとまれば、売主はもう他の人に売るわけにはいきませんので、当然販売を停止します。また、仲介する不動産業者は物件調査・謄本等の購入や契約書・重要事項説明書の作成等をすることになります。
このように、すぐに契約に向けた準備が進んでいきますので、「キャンセル」が周りに与える影響は大きいという認識は必要です。ですから、焦らずに申込書を出す前によくご検討をいただけるよう、当社ではお願いしています。

Q新築か中古のどちらを購入しようか迷っています、大きな違いはなんですか?

A購入後の双方での一番大きな違いは保証面です。新築は建築業者や不動産業者が売主になるケースがほとんどです。法律で決められた基本構造部分の10年保証をはじめ、各社で決められた建物の部位ごとの保証があります。また、修理の体制も整っているため、入居後のアフターサービスも期待できるでしょう。
これに対し中古物件の場合は、個人が売主になるケースが多いです。そして、原則として現状での引渡しとなりますので、保証等は期待できません。ただし、雨漏りや給排水設備などの瑕疵(かし:欠陥のこと)については、引渡し後2~3ヶ月以内に限り、売主負担にて修理することの条件を付ける場合もあります。

Q購入した物件の中で過去に自殺があったり、火事で死亡者が出たりしていたことが分かった場合にはどうなりますか?

Aこういう物件は「事故物件」と呼ばれ、相場よりもかなり安い価格で売りに出ています。また、このような重要な事項は売主や不動産業者が買主に対し、事前の告知が義務化されており、不動産を表示する際にも「告知事項あり」「事前にお伝えすることあり」等の記載が必ずあります。
ですから、知らずにこのような事故物件を購入してしまうことは考えにくいですが、万が一知らずに購入した場合でも、心理的瑕疵(かし:欠陥のこと)となり売主側に責任を求めることが出来ます。もちろん、その事実を知った上で購入したのなら適用されませんが・・

Q新居の火災保険を検討していますが、どのタイミングから掛けるべきですか?

A決済日(=引渡日)の当日から物件の所有権が買主側に移ります。そのため、決済日を開始日としておく必要があります。以前の住宅ローンの中には「保険期間をローン最終支払日まで(35年ローンなら35年)」や「毎月払いではなく、一括払い」を条件にするものもありましたが、最近はほとんど見かけなくなりました。しかし、念のため住宅ローンを組む銀行に事前確認をした方がよいでしょう。

Q気に入った物件が見つかりました。冷静に数日考えてから最終結論を出したいのですが、仮予約することはできますか?

A残念ながら、不動産売買では仮予約という考え方はありません。購入する方向で条件交渉を進めるか否か?進める場合は購入申込書を書面で出す必要があります。家を購入するということは人生で一度か二度の大きな買い物ですから、強引な営業に影響されず(笑)、よく検討して結論を出すようにしましょう。

Qホームページ中の「商談中」や「成約済」とはどういう状態ですか?

A当社ホームページでは以下のような状態の時にそれぞれの表示をしています。

「商談中」:購入申込書が売主に出され、契約に向けて金額や契約日・引渡日等の条件交渉をしている段階で、販売を一時停止している状態
「成約済」:売買契約が締結されて、販売を終了した状態

しかし、契約が締結されても何らかの理由(ほとんどが買主の銀行ローンが通らなかったケース)で、一度「成約済」になってからも、再度販売開始されるケースもかなり多くあります。